Immobilienbewertung Ansbach und Umgebung
Erstellen von objektiven, verlässlichen und rechtskonformen Verkehrswertgutachten.
Seriöse Bewertungen Ihrer Immobilie
Es gibt viele Lebenslagen und Situationen in denen es wichtig ist auf eine fundierte Bewertung einer Immobilie zurückgreifen zu können. Ob bei Erbschaft, Scheidung, Schenkung, steuerlicher Bewertung oder Verkauf – ein fundiertes Verkehrswertgutachten schafft eine Basis für zielführende und vertrauensvolle Entscheidungen.
Es werden alle Räume vom Keller bis zum Dach besichtigt und für die Beweisführung dokumentiert und fotografiert. Baumängel, Schäden oder Besonderheiten werden augenscheinlich erfasst und bewertet, soweit sie für die Wertermittlung der Immobilie von besonderem Einfluss sind.
Verkehrswertgutachten
- Privatgutachten
- Gerichtsgutachten
Kurzgutachten
und Schätzung
- Private Zwecke
- Interne einvernehmliche Familienangelegenheiten
- Außergerichtliche Einigung
- Verkaufsentscheidung
Kaufberatung und Plausibilitäts- prüfung
- Erwerb einer Immobilie
- Prüfung eines bereits vorliegenden Gutachtens
- Prüfung Erbschaftssteuerbescheid
Restnutzungsdauergutachten
- Immobilie schneller abschreiben
Ich brauche
Unterstützung bei der
Wertermittlung meiner
Immobilie
Verkehrswertgutachten
Die Wertvorstellung eines Objektes hat sehr unterschiedliche Ansätze. So haben der Käufer und der Verkäufer logischerweise einen völlig andere Blickwinkel. Hierbei kann ein unabhängiger Immobiliengutachter helfen, indem er den Verkehrswert der Immobilie ermittelt.
Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne persönliche oder ungewöhnliche Umstände voraussichtlich erzielt werden kann. Der Verkehrswert ist aber nicht mit dem Verkaufswert gleichzusetzen, sondern liefert eine seriöse Verhandlungsbasis.
Bei der Verkehrswertermittlung werden viele Eigenschaften und Einflüsse berücksichtigt z.B. Lage und Größe des Grundstückes, Baujahr, Reparaturstau, Infrastruktur, Zuschnitt und Bauqualität etc. Grundlage des Verkehrswertgutachtens bildet die ab 01.01.2022 gültige ImmoWertV 2021 und die ImmoWertA mit Anwendungshinweisen.
Für Berechnungen, die von den Banken erstellt werden, gilt die Beleihungswertverordnung. Aufgrund meiner über 30 Jahre langen Erfahrung am Bau als Architektin, Bauleiterin und Bausachverständige ergeben sich wertvolle Synergien für die Bewertung einer Immobilie.
Antworten auf häufige Fragen aus der Praxis, zusammengestellt von Christine Pfister:
Verkehrswertgutachten
Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wir der Immobilienwert auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge (Mietzins) ermittelt. Die Erträge werden über die Dauer kapitalisiert, über die mit der Ertragserzielung zu rechnen ist. Dies ist in der Regel die sog. Restnutzungsdauer der baulichen Anlage oder vorhandener Mietverträge. Das Verfahren kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Ertragserzielung im Vordergrund steht. Dabei handelt es sich in der Regel um Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte oder Betreiberimmobilien.
Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Der Sachwert der baulichen Anlagen ist ausgehend von den sog. Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln. Der Sachwert ist an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen. Dies erfolgt z.B. durch den sog. Sachwertfaktor als Anpassungsfaktor. Das Sachwertverfahren wird dann angewendet, wenn der Ertrag nicht im Vordergrund der Kaufentscheidung steht. Dabei handelt es sich meist um Einfamilienhäuser oder auch Zweifamilienhäuser.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Hierzu werden bei den Gutachterausschüssen sog. Kaufpreissammlungen geführt. Hieraus werden Vergleichsobjekte ausgewählt, die eine hinreichende Vergleichbarkeit zum bewertenden Objekt haben (z. B. Lage, Alter, Größe, Verkaufszeitraum etc.). Am besten eignet sich dieses Verfahren für Eigentumswohnungen.
Discounted Cash Flow Verfahren – Kein normiertes Wertermittlungsverfahren
Hierbei werden Zahlungsströme über einen vordefinierten Zeitraum erfasst und auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. Die absehbaren Veränderungen der Zahlungsströme werden im Betrachtungszeitraum ggf. geschätzt. Es nennt sich daher auch Prognoseverfahren.
Residualwertverfahren – Kein normiertes Wertermittlungsverfahren (kaum Anwendung)
Ausgehend vom Verkehrswert der fertig gestellten Immobilie werden alle Kosten, die im Laufe der Projektentwicklung und Erstellung entstehen, vom Verkehrswert abgezogen (Rest in Abzug). Der Betrag der übrig bleibt (Residuum) stellt den Betrag dar, der als Kaufpreis für ein unbebautes Grundstück maximal ausgegeben werden kann.
Verkehrswertgutachten
Grundstücksbewertung und Immobilienbewertung sollten durch einen qualifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung durchgeführt werden. Der Begriff Immobiliengutachter oder Sachverständiger ist dabei in Deutschland nicht geschützt. Daher ist es wichtig, dass der Immobiliensachverständige über eine ausreichende Sachkunde verfügt. Dies sind z.B.
- überdurchschnittliche Kenntnisse auf der Grundlage einer akademischen Ausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen und/oder Immobilienökonomie
- mehrjährige Berufserfahrung
- Fähigkeit, ein Gutachten nach den Vorgaben der einschlägigen Verordnungen zu erstellen
- Integrität, Unparteilichkeit, Unabhängigkeit
- etc.
Verkehrswertgutachten
Für die Erstellung benötigen wir folgende Unterlagen:
– Auftraggeber
– Objektadresse
– Pläne, Flächen, Baubeschreibung (z.B. Genehmigungsunterlagen)
– Auszug aus dem Grundbuch
– Angaben über Sanierungen und Umbauten (soweit bekannt)
– Mietverträge
– Erbvertrag
– amtl. Lageplan
Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
Alle Leistungen zum Sachverständigenwesen im Überblick.
Kosten meines Immobilien-Wertgutachtens
Bei Privatgutachten für die Immobilienbewertung orientiere ich mich an den Tabellen für die Honorarempfehlungen des Bundesverbandes Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS.
Bei Gerichtsgutachten wird nach dem Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten (JVEG) honoriert.
Kurzgutachten und
Gutachterliche Schätzung
Sie benötigen keine ausführliche Darlegung oder Beschreibung Ihrer Immobilie, jedoch eine neutrale und fundierte Bewertung auf Basis der geltenden Standards, Rechtsgrundlagen und mit der Berücksichtigung aller wertrelevanten Eigenschaften? Dann ist dies für Sie das Richtige.
Kurzgutachten
Mit dem Kurzgutachten erhalten Sie eine neutrale, fundierte Bewertung der Immobilie nach den geltenden Standards einer Verkehrswertermittlung. Es werden wesentliche Inhalte dargestellt, jedoch nicht in der ausführlichen Fassung wie bei einem Verkehrswertgutachten.
Die Beschreibung und Begründung für die Herleitung aller im Gutachten verwendeter Parameter im Gutachten sind für o.g. Zwecke oft nicht zielführend und maßgeblich. Gerne wird diese Variante für Scheidungszwecke herangezogen.
Umfang ca. 20 bis 40 Seiten
Schätzung
Die Schätzung des Immobilienwerts beschränkt sich hier noch mehr in der textlichen Ausarbeitung. Maßgeblich ist die Berechnung ohne Begründung, jedoch mit Darlegung der wesentlichen Merkmale, die den Wert der Immobilie beeinflussen.
Umfang ca.10 bis 20 Seiten
Kosten Kurzgutachten und Schätzung
Kurzgutachten
Die Honorierung orientiert sich auch hier an der Tabelle für die Honorarempfehlung des Bundesverbandes Deutscher Grundstücksachverständiger BDGS. Es werden jedoch aufgrund des geringeren Aufwands 20% Nachlass gewährt.
Gutachterliche Schätzung
Die Honorierung erfolgt hier nach tatsächlichem Stundenaufwand.
Kaufberatung und
Plausibilitätskontrolle
Bei Kaufabsichten gibt eine unabhängige und sachverständige Begleitung vor Ort mehr Sicherheit und Klarheit über Zustand und Werteinschätzung der Immobilie.
Durch Plausibilitätsprüfung Zweifel an Bewertungen auszuräumen gibt Sicherheit und spart möglicherweise viel Geld.
Ist der Kaufpreis tatsächlich gerechtfertigt?
Verkehrswert ist nicht gleich dem Verkaufswert! Er kann höher oder niedriger ausfallen, daher ist es oft sinnvoll, den Verkaufswert nochmals auf den Prüfstand zu stellen. Eine Ortsbesichtigung ist hierfür erforderlich, um Schäden, Mängel oder Besonderheiten fachlich korrekt einordnen zu können.
Bei Erwerb einer Immobilie ist es oft sinnvoll, den Verkaufspreis auf Plausibilität zu prüfen.
Ich habe Zweifel einer Bewertung und möchte neutrale Klarheit
Sie haben bereits ein Gutachten vorliegen, das Ergebnis wird jedoch angezweifelt?
Ich prüfe für Sie das Gutachten auf Plausibilität. Bei nicht aufschlussreichen Unterlagen hilft eine Ortsbesichtigung für eine realistische Einschätzung.
Der Erbschaftssteuerbescheid erscheint zu hoch?
Legen Sie vorsorglich Widerspruch ein und lassen Sie die Berechnung auf Plausibilität prüfen. Sehr oft sind die Finanzämter bereit, die Gutachten zu akzeptieren, obwohl der Wert geringer ausfällt. Die Finanzbehörden gehen nicht vor Ort, um den Immobilienwert zu ermitteln. Der Gutachter tut das und kann somit vorhandene Baumängel, Schäden oder sonstige beeinflussende Eigenschaften erfassen und berücksichtigen.
Durch meine langjährige Tätigkeit als Architektin und Baugutachterin habe ich einen schärferen Blick für die Bausubstanz, die gerade im Sachwertverfahren (Ein-Zweifamilienhäuser) eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt. Aber auch bei Ertragsimmobilien muss der sog. Reparaturstau beachtet werden.
Alle Leistungen zum Sachverständigenwesen im Überblick.
Über 30 Jahre
Erfahrung im Bauwesen
Von der Planung über
die Bauleitung bis zur
Begutachtung und
Immobilienbewertung
Restnutzungsdauer-Gutachten
Eine Überprüfung der tatsächlichen / realen Lebensdauer einer Immobilie kann bei Kapitalanlagen oft zu steuerlichen Ersparnissen führen (AfA).
Die wichtigsten Punkte dazu werden von Christine Pfister kompakt geklärt.
Restnutzungsdauer
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist ein Gutachten, dass die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Gebäudeanlage ermittelt. Die Restnutzungsdauer wird in Jahren angegeben und beschreibt den Zeitraum, in dem die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Wichtige Faktoren
■ Baujahr und Bauweise
■ baulicher Zustand
■ Modernisierungen
■ Sanierungen
■ Verschleiß
■ wirtschaftliche Nutzbarkeit
Restnutzungsdauer
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich dann, wenn die Immobilie deutlich schneller abgeschrieben werden kann als mit der Standardregel. Sinnvoll z.B.:
- Immobilie älter als 30 jahre bzw. Restnutzugsdauer deutlich unter 40-50 Jahre
- hoher Sanierungsbedarf
- Kapitalanlage vermietet
- Hoher Kaufpreisanteil für das Gebäude
- höher persönlicher Steuersatz
- wenn mind. 1.000-2.000 € Steuerersparnis im Jahr erreicht werden kann
In der Regel nicht lohnenswert bei Neubauten oder bereits modernisierten Objekten.
Restnutzungsdauer
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom Mai 2024 wurden die strengen Anforderungen des Bundesfinanzministeriums gemildert.
Alle Leistungen zum Sachverständigenwesen im Überblick.
Rückmeldungen
aus der Praxis
Erfahrungsberichte aus begleiteten Bau- und
Immobilienprojekten in Ansbach und Umgebung.
Christine Pfister unterstützt auch gerne in den Bereichen
Bausachverständigenwesen und Architektur:
Architektur
Architektur mit Blick fürs Ganze: Entwurf, Planung und Bauüberwachung aus einer Hand.
Gemeinsam gestalten
Bausachverständige
Unabhängige Gutachten, Beweissicherungen & Co. für mehr Sicherheit bei Bau, Kauf und Gewährleistung.
Bauschäden prüfen lassen